一方面是资新规对信托业的影响仍在发酵，另一方面是房地产市场持续低迷，去化周期变长，地产商融资需求加大，信托公司基于资产获取能力产生业务机会。
2018年12月4日，在2018年华夏房地产投融资高峰论坛期间，四川信托有限公司(下称“四川信托”)总裁刘景峰在接受《华夏时报》记者专访表示，房地产行业发展不明朗的2019年，信托公司对风控的要求将更高，交易对手实力成为四川信托选择信托项目时首要考虑的问题。
“原来是选项目、选区域、选交易对手，现在则是先选择好交易对手，然后才是区域和项目。”刘景峰告诉记者。
房企融资存三大问题
临近年关，房企纷纷开启融资模式。据中原地产研究中心统计，11月以来，多家房地产公司密集获准发行大额融资，合计数额已经超过1000亿元。尽管房企获得大额融资，但在刘景峰看来，目前房企在融资安排上仍存在三方面问题。
刘景峰表示，目前房地产融资渠道比较有限，多以银行贷款为主，房企从银行贷款要满足多方面要求，如四证齐全，满足销售条件才可以融资，信托公司在房地产信托贷款方面也是同样的要求，造成房企债券融资比例较大。
对此，刘景峰认为，房企今后可加大股权融资比例。“当房地产发展良好时，房企股权融资的意愿并不强烈，但是当房地产不景气时，金融机构对股权融资也兴趣不大。”刘景峰称。
据记者了解，在高土地成本、高资金成本等压力下，目前，万达、SOHO、富力等诸多房企改变传统的重资产模式，试水轻资产运营。
刘景峰还表示，目前房地产企业融资存在短期融资资金多，长期融资较少的现象。“房地产信托产品以两年为主，原因除了切合房地产开发周期外，还与投资者偏好两年期产品有一定关系。但是短期资金较多可能会形成流动性压力，尤其是商业地产、工业地产及综合体等开发周期较长的项目，单纯依靠短期融资容易造成资金链紧张。”刘景峰称。
事实上，为了盘活集团现有资产，11月10日，嘉凯城将旗下5个地产项目以3.55亿元卖给万科。而为了获得现金，与嘉凯城同样出售资产的房企逐渐增多。
对此，刘景峰认为，对于房企的短贷长投现象，如果碰到不能快速产生现金流时，容易造成资金紧张。
此外，目前还有一些房企杠杆率偏高。“高杠杆率房企可以分为两类，对于住宅类为主的房企，销售后就有回款，因此短期内杠杆率偏高可以承受。但是对于长期持有的资产，当去化率慢，杠杆率高时，容易出现流动性偏紧。”刘景峰进一步解释。
对于如何降低房企杠杆，刘景峰表示，“目前房企降杠杆主要有通过两方面途径，一方面是降低负债，但实际上难度比较大，另一方面是提高股权比例，增加自身投资比例。”
刘景峰总结称，“前期股权融资，中期债权融资，后期资产证券化退出，只有房企拥有完整的融资链，才可以进行互相补充。”
选择头部房企合作
2018年，资管新规发布后，对包括信托业在内的资管行业产生深远影响，而相关余震仍在发生，12月2日，《商业银行理财子公司管理办法》正式发布，同样对信托业产生了一定影响。
刘景峰表示，“资管新规对信托公司影响比较大，一是限制资金池，信托公司只能针对单个项目发行信托产品，无法开展非标资金池业务;二是银行资管子公司设立后，将挤压银信业务合作空间。”
不过，刘景峰进一步表示，银行资管子公司成立后，信托公司同业业务机会仍会存在。“信托公司的优势在于，一是客户资源，信托公司积累了大量的高净值客户，二是信托公司在房地产领域具有资产获取和风控方面积累的优势。”刘景峰说。
事实上，随着房企融资渠道收紧，融资成本步步提升，而房企进入债券到期高峰，借新还旧压力较大，房企对信托公司的依赖正在加强。
据中国信托业协会披露二季度末信托公司主要业务数据显示，截至2018年二季度末，信托资金配置到房地产领域的规模为25072.49亿元，环比增长5.43%，占信托资产比重由一季度末的10.99%提升至12.32%。而在一年前，信托公司在于大型房企的合作还处于被动地位。
刘景峰提到，“当时房企可以比较容易的从银行获得低成本资金，但是在2018年，信托公司与大型房企开始业务合作，交易对手正向头部集中。”
对于房地产接下来的发展，刘景峰分析认为，房地产仍是经济增长的重要动力之一。与此同时，刘景峰还表示，“四川信托作为一家专业的金融机构，一直致力于房地产投资的专业化，同时在整体资源配置、人员配备，相关风控等方面都尽力做到专业化。”未来，四川信托在选择合作房企方面，将逐渐向头部房企集中。“一是大型房企公司抗风险能力强，生命力更为旺盛;二是大型房企管理能力更强，开发经验更为丰富，信托公司在项目风控方面的成本也会更低。”刘景峰分析。
据官网显示，四川信托经中国银监会批准、四川省工商行政管理局登记注册，于2010年11月28日正式成立，管理信托资产规模逾3000亿元，立足四川、面向全国，以资产管理、投资银行、财富管理为公司核心业务，在资产端、资金端、管理端三方面齐头并进，协调发展，从“资金提供者”向“资产管理者”转变，为同业机构和高净值客户提供全方位、全流程的综合金融服务。
